Continuando con la serie de artículos que ha preparado nuestro departamento de asesoría fiscal, sobre diferentes aspectos de la vivienda habitual en la declaración de la renta.
La declaración de la renta puede ser un tema complicado para muchas personas, especialmente cuando se trata de deducciones y exenciones. En este artículo, hablaremos sobre la declaración de la renta del 2023 y la deducción por vivienda habitual. Te explicaremos todo lo que necesitas saber para asegurarte de presentar una declaración precisa y evitar cualquier problema con Hacienda.
Ya mencionamos en una entrada anterior, analizando la reciente consulta vinculante V1899-22, de 1 de septiembre, según la cual, aquellos que tuvieran derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, la mantendrán al cambiar la hipoteca de banco.
Continuando con la deducción por inversión en vivienda habitual, en este artículo vamos a analizar que ocurre si solicitamos una ampliación del préstamo hipotecario o la posibilidad de cancelar el préstamo y solicitar otro posteriormente.
En próximos artículos, analizaremos otras figuras como la exención por reinversión en vivienda habitual y por último veremos la exención por venta de vivienda para mayores de 65 años.
Concepto de vivienda habitual
La vivienda habitual se define desde una perspectiva fiscal como aquella en la que el contribuyente reside de forma continua durante al menos tres años. No obstante, su carácter no se pierde si ocurren ciertas circunstancias como el fallecimiento del contribuyente o la necesidad de cambio de vivienda por motivos como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras circunstancias similares.
En este sentido, se entiende que la vivienda no ha constituido la residencia del contribuyente si en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición, o bien desde la terminación de las obras, no ha sido habitada con carácter permanente y de manera efectiva.
Deducción por vivienda habitual
Desde el 1 de enero de 2013, se ha eliminado la deducción por adquisición de vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Sin embargo, los contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual antes de esa fecha pueden seguir aplicando una deducción del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición o rehabilitación de la vivienda, con un límite anual de 9.040 euros. Este límite incluye todos los gastos derivados de la adquisición. La deducción se aplica sobre el total abonado por amortización del capital y los intereses del préstamo. En caso de construcción o ampliación, la deducción también es del 15% con un límite de 9.040 euros, siempre y cuando las obras estén concluidas antes del 1 de enero de 2017.
Para aplicar la deducción transitoria, se requiere que los contribuyentes hayan aplicado la deducción en 2012 o años anteriores. Además, los gastos necesarios para la obtención o adquisición de la vivienda, incluyendo impuestos y tasas, también se consideran dentro del límite de la deducción.
Cualquier cantidad pagada que supere el límite establecido no podrá ser deducida en años posteriores. Es importante destacar que este requisito es imprescindible para aplicar la deducción.
Deducciones por obras en vivienda habitual para discapacitados
A partir del 1 de enero de 2013, se eliminó la deducción por adquisición de vivienda habitual, así como las obras e instalaciones de adecuación en la vivienda que implican una reforma interior. No obstante, se ha establecido un régimen transitorio que requiere que las cantidades hayan sido satisfechas antes del 1 de enero de 2013 y que las obras o instalaciones estén finalizadas antes del 1 de enero de 2017.
Para aplicar el régimen transitorio de deducción, los contribuyentes deben haber aplicado la deducción por la vivienda en cuestión en 2012 o en años anteriores, a menos que no hayan podido hacerlo porque el importe invertido no superó el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.
Esta deducción también se aplica a las obras realizadas en los elementos comunes del edificio que sirven como paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, como ascensores, escaleras, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico. Además, se incluyen las obras necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que ayuden a superar las barreras de comunicación sensorial o para la promoción de su seguridad.
Para ser elegible para la deducción, las obras e instalaciones de adecuación deben ser certificadas por la Administración competente como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con discapacidad. Las obras también deben ser para la vivienda habitual del contribuyente o su cónyuge o un pariente en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él.
La base máxima de esta deducción es de 12,020 euros anuales, y el porcentaje de deducción es del 20 % sobre las cantidades invertidas por este concepto hasta el límite de 12,020 euros. La vivienda debe ser ocupada por cualquiera de las personas mencionadas anteriormente como propietario, usufructuario, arrendatario o subarrendatario.
Se considera que la circunstancia de discapacidad exige necesariamente el cambio de vivienda si la anterior vivienda es inadecuada para la persona con discapacidad. Además del contribuyente mencionado anteriormente, los copropietarios del inmueble en el que se encuentre la vivienda también pueden aplicar esta deducción cuando se trate de obras de modificación de los elementos comunes del edificio o las necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirvan para superar barreras de comunicación sensorial o de promoción de su seguridad.
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Segundas y siguientes viviendas habituales: régimen transitorio de deducción
A partir del 1 de enero de 2013, se ha eliminado la deducción por adquisición de segundas y siguientes viviendas habituales. Sin embargo, se ha establecido un régimen transitorio de deducción para aquellas personas que adquirieron su vivienda habitual antes de esa fecha.
Es importante destacar que las segundas y siguientes viviendas habituales no deben confundirse con segundas viviendas que no tienen el carácter de habitual, como por ejemplo, un apartamento de verano en la playa.
En caso de adquirir una vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, habiendo disfrutado de la deducción por otra u otras viviendas que fueron habituales anteriormente, se puede constituir la base de deducción de la nueva vivienda habitual. Esta base se calcula restando el valor de adquisición de la nueva vivienda del valor de adquisición de la anterior o anteriores en la medida en que hayan sido objeto de deducción.
Es decir, habrá que restar del valor de la nueva vivienda la base sobre la que se giró la deducción del 15% de la anterior o anteriores, y no la deducción en sí practicada.
Es importante tener en cuenta que para deducir la nueva vivienda habitual adquirida antes del 1 de enero de 2013, se debe esperar a superar las cantidades que en su día dieron derecho a deducción. En otras palabras, no se puede deducir por la vivienda habitual hasta que las cantidades invertidas en ella superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
¿Qué sucede con la ampliación del préstamo en la deducción por inversión en vivienda habitual?
Como ya explicamos en el artículo ¿Se puede cambiar la hipoteca de banco y seguir practicando la deducción en IRPF?, se puede deducir la inversión en vivienda habitual según lo dispuesto en el artículo 70.1 de la LIRPF. Se establece que la novación, subrogación o sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, no implica que concluya el proceso de financiación ni se agoten las posibilidades de deducción. Siempre y cuando el préstamo resultante se destine efectivamente a la amortización del anterior, la cuota de amortización e intereses y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual.
En caso de ampliación del principal, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. No obstante, la parte proporcional de las anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, destinada a financiar otras cosas diferentes a la adquisición de la vivienda, no será susceptible de integrar la base de deducción. Para poder optar a la deducción, se deben cumplir los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
¿Qué sucede si cancelo el préstamo y solicito otro posteriormente?
En términos fiscales, la cancelación parcial o total de una deuda podría afectar al derecho del contribuyente de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual si, en un futuro, solicita un nuevo préstamo sin conexión directa con la cancelación. Sin embargo, existe una solución para evitar esta pérdida: cancelar y firmar el nuevo contrato de forma simultánea, utilizando el principal obtenido en el nuevo préstamo. No es necesario que los gastos asociados al cambio de préstamos se satisfagan con el nuevo préstamo.
En caso de hacerlo simultáneamente, estos gastos tendrán la consideración de deducibles. Para poder acreditar la continuidad de la financiación y justificar la conexión con el prestamista, el consultante deberá utilizar cualquier medio de prueba legalmente admitido. La Agencia Tributaria podrá requerir esta documentación en el futuro.
Nota del editor: Este artículo fue publicado con anterioridad y actualizado en Abril de 2024 por su relevancia.
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Fuentes:
- Francis Lefebvre
- Iberley
- Wolters Kluwer – La Ley
- Agencia Tributaria
